我们必须看到，不管是房地产还是其他投资市场，对未来的预期决定一切，包括决定当下的供求水平和价格。市场参与者的行为也由对未来的预期决定。不理解这一点，就不能理解房产市场，也不能理解金融。
　　这些年的房产调控一方面是本质上降低供给，另一方面是不让房价下跌。每次房价有下跌苗头时，地方政府就采取措施管制开发商，对降价者进行惩罚。
　　一个很有代表性的例子是房地产“去库存”运动，这是2015、2016年房产调控的重点。背景是虽然不少一二线城市因房价太火而实施“限购”政策，但三四线城市盖房太多，卖不出去，库存严重。那么，怎么做到去库存呢？先是2016年2月，央行放低需要去库存城市的住房贷款政策，如把“首套首付三成降至两成”等。财政部发布通知，为去库存城市全面降低交易环节税费，减轻购房成本。国家发改委也放出大招，商品房库存较大城市，可发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进购房。
　　如果你仔细看这些去库存措施，会发现唯独少了“降房价”举措。在不降价的前提下去库存，不仅难以达到目的，而且变相鼓励开发商继续增加库存，因为他们知道“反正政府会帮我去库存，我不用在做项目前做市场需求调查”。为什么地方政府不允许降价呢？这主要还是地方财政对房地产的依赖度太高，房地产一旦价格下跌导致不景气，会威胁地方财政开支。
　　所以，虽然人们普遍觉得房价高得难以持续，但对未来的房价预期继续乐观。
　　（摘自《经济观察报》陈志武/文）