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炒房者的好运还是刚需者的机会？
西安房管局经过半个多月的酝酿，终于在6月23日放出了6·24新政——西安市政府办公厅发布了《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》（市政办发[2018]61号），自2018年6月23日施行，标志着西安楼市调控迎来又一轮升级。
那么本次新政都做出了哪些调整？这些政策又会对连涨不辍的西安房地产市场产生哪些影响呢？——新房转售由“网签满五放宽至满三”，房产证没下来还是白搭？
新政暂停了企事业单位和其他组织购买商品住房和二手住房。
在商品住房限售政策方面，将原政策调整为“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易”。二手住房限售政策保持不变（取得《不动产权证书》满2年方可上市交易）。
解读：
西安限购范围、个人购房政策都没有变化，但企事业单位买房资格被叫停了。
另外，新房转售的网签条件由满五放宽至满三，但值得注意的是，政策里还有一条“且取得《不动产权证书》”的要求。
据了解，西安不少楼盘的《不动产权证书》都是在入住后的3-5年才陆续办理。这就意味着，可能有些房子网签时间达标，但还没有拿到房产证。对此，有房产中介人士认为，因为房产证拖办而影响房产交易的情况下，需要警惕业主维权事件的出现。
单次销售申请不得低于3万平米，开发商或面临资金考验？
据房管部门介绍，为避免房地产开发企业以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间，《通知》规定：房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；万平方米以下的，须一次性申报。
解读：
政策表达的很清楚，主要是为了打击开发商“捂盘惜售”的行为。而对于3万平米建面，东西君算了笔账，以普通住宅不超过3的容积率测算，万平米大致有15亩。
按照目前市面上主流的2梯4户的梯户比配置，可以盖一幢18层再加一幢30层的住宅楼。有房地产行业人士介绍，算上土地、建安等等各项成本，单次销售申请不得少于3万平米，大约要投入4亿元的开发资金，这对于开发商，尤其是中小开发商，是不小的资金考验。
珍惜你手里的摇号资格，同时摇8个盘行不通了？
新政第（七）条规定：房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。
据了解，西安住房意向登记平台于6月25日上线。
居民家庭进行意向登记时，应遵循以下规定：
（一）意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记；
（二）每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记；
（三）不得提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等进行购房意向登记，一经发现将在1年内不接受其意向登记。
解读：
西安在3月底成为全国第六个“买房摇号”城市，至今摇号政策已执行近3个月。不过，本是为调控购房资格、体现公平公证的的摇号购房，却频频传出中签率低、摇号的人比房子还多的情形。
摇号的太多怎么办？今后，“每个家庭一次只能参与一个商品住房项目登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。”
也就是说，想同时登记多个楼盘，增加中签概率、连摇8个盘的情形，恐怕要就此绝迹。因为，每个项目从蓄水到开盘，从登记到选房，没有个把月恐怕是很难完成的。
禁止倒卖房号，合同更名也变难了？
开发企业公证摇号售房，需进行的公示有：登记购房人名单、摇号购房人名单、摇号排序、选房结果共四次公示，保障公证摇号过程的公开、透明。
禁止倒卖房号。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致；按照住建部建房[2010]53号有关要求，严格商品住房退房管理，商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续，所退房源应当公开销售；因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源按照房源类别按序递补选房。
建立失信黑名单制度：登记购房人连续2次不参与按序选房的，个月内不再接受其填报意向登记信息；登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，年内不再接受其填报意向登记信息；对提供虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，年内不受理其购房登记。涉嫌犯罪的，移送司法机关调查处理。
解读：
这次新政用了较大篇幅涉及公证摇号管理。我们也期望能在这些措施的执行中，能够像政策所所描述的“保证过程的公开、透明。”另外，值得购房者注意的是，今后一段时间网签合同要想更名的话，难度可能会增加。
刚需优先买房获政策支持，未婚的咋办？
新政强调了刚需买房的优先性。那么，刚需家庭应满足那些条件呢？（一）居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；（二）登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录的；（三）登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。
另外，新政对于刚需家庭的购房支持主要体现在：（一）公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭；（二）刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。
解读：
刚性需求，是指在商品供求关系中受价格影响较小的需求.一般来说，在房地产市场中，也就是对买房有必须需要和具备购买能力的群体。此次新政，也给刚需划定了一个范围：“夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身”。
有网友表示看不懂了：丈母娘说得先买房才能嫁女儿，但目前我单身不算刚需咋办？
事实上，结合成都等地已出台类似“刚需优先”的政策来看，西安的新政策主要还是为了遏制一些炒房投机者为了满足购房资格，而采取的假离婚、假单身等极端方式。有行业人士介绍，过去，以单身份来增加购房名额、钻政策空子的现象的确存在。新政应当还是为了界定个人和家庭的概念，至于对单身者的影响有多大，还需要观察。
新政主打“开源节流”，“刚需优先”等在外地有迹可循
今年以来，西安楼市可以从两个方面来概括：在一些区域的新房价格低于二手房，这些地方的新房市场供需矛盾突出。即便是摇号买房政策执行后，一些区域的新房摇号中签率仍然不高。
另外，从2016年下半年以来，西安的房地产调控政策多次升级，但房价连续上涨势头仍然存在，此前还出现了“只收全款”、“托关系”等乱象，甚至曝出“打招呼”摇号的狗血事件，对于市场信心和公证性都形成挑战。
解读：
西安此轮调控，可以从“开源节流”的思路来看：
“开源”就是通过设置单批房源申请下限、放宽网签时限等来措施来增加新房供给；“节流”也不难理解，就是借刚需优先购房、禁止倒卖房号、收紧摇号资格等手段来抑制非正常的购房需求，主要是投机性购房需求。事实上，本次西安升级调控，主要就是针对之前的漏洞来为政策打补丁。
西安并非是近期唯一一个升级调控的城市。据新华社消息，住建部就房地产市场调控问题在五一前后约谈了成都、西安、太原、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等多个城市的负责同志。
值得一提的是，不少政策内容在成都、武汉等全国其他城市的调控中也有迹可循：
上半年西安领涨全国，调控需深入病灶、对症下药
西安房价的连续上涨早已不是新闻。正是在这样的背景下，新一轮调控的升级也就成为必然。有行业人士认为，当前西安再次升级楼市调控，是为了进一步完善本地的调控空间，查漏补缺来解决楼市矛盾。
但也有人提出，包括西安在内，全国各地的房地产调控仍然未能跳出“限购、限售、限贷、限价、摇号”的圈子，政策内容也有些大同小异。从商品供需的角度来看，“开源节流”没有错，但恐怕还不是遏制房价、解决房地产结构性问题的灵丹妙药。
就以“有效供给”来说，虽然抓住了市场供需不均衡的要害，但这还只是一个现象，而在这个混乱的现象背后，还要看到包括地方对于土地财政的以来、开发企业利益驱使、购房群体盲目跟从等等更为关键和核心的因素在作祟，否则，调控就只可能是头疼医头、脚疼医脚。
笔者认为，房地产调控的主旨是为了落实“房住不炒”，让房产为市民生活服务，而不是绑架普通人的生活和家庭经济。透过一个最浅显的想法，调控如何病灶、对症下药，真正落到实处、解决问题、让老百姓满意，这样的政策就是好政策。时生
那么本次新政都做出了哪些调整？这些政策又会对连涨不辍的西安房地产市场产生哪些影响呢？——新房转售由“网签满五放宽至满三”，房产证没下来还是白搭？
新政暂停了企事业单位和其他组织购买商品住房和二手住房。
在商品住房限售政策方面，将原政策调整为“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易”。二手住房限售政策保持不变（取得《不动产权证书》满2年方可上市交易）。
解读：
西安限购范围、个人购房政策都没有变化，但企事业单位买房资格被叫停了。
另外，新房转售的网签条件由满五放宽至满三，但值得注意的是，政策里还有一条“且取得《不动产权证书》”的要求。
据了解，西安不少楼盘的《不动产权证书》都是在入住后的3-5年才陆续办理。这就意味着，可能有些房子网签时间达标，但还没有拿到房产证。对此，有房产中介人士认为，因为房产证拖办而影响房产交易的情况下，需要警惕业主维权事件的出现。
单次销售申请不得低于3万平米，开发商或面临资金考验？
据房管部门介绍，为避免房地产开发企业以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间，《通知》规定：房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；万平方米以下的，须一次性申报。
解读：
政策表达的很清楚，主要是为了打击开发商“捂盘惜售”的行为。而对于3万平米建面，东西君算了笔账，以普通住宅不超过3的容积率测算，万平米大致有15亩。
按照目前市面上主流的2梯4户的梯户比配置，可以盖一幢18层再加一幢30层的住宅楼。有房地产行业人士介绍，算上土地、建安等等各项成本，单次销售申请不得少于3万平米，大约要投入4亿元的开发资金，这对于开发商，尤其是中小开发商，是不小的资金考验。
珍惜你手里的摇号资格，同时摇8个盘行不通了？
新政第（七）条规定：房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。
据了解，西安住房意向登记平台于6月25日上线。
居民家庭进行意向登记时，应遵循以下规定：
（一）意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记；
（二）每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记；
（三）不得提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等进行购房意向登记，一经发现将在1年内不接受其意向登记。
解读：
西安在3月底成为全国第六个“买房摇号”城市，至今摇号政策已执行近3个月。不过，本是为调控购房资格、体现公平公证的的摇号购房，却频频传出中签率低、摇号的人比房子还多的情形。
摇号的太多怎么办？今后，“每个家庭一次只能参与一个商品住房项目登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。”
也就是说，想同时登记多个楼盘，增加中签概率、连摇8个盘的情形，恐怕要就此绝迹。因为，每个项目从蓄水到开盘，从登记到选房，没有个把月恐怕是很难完成的。
禁止倒卖房号，合同更名也变难了？
开发企业公证摇号售房，需进行的公示有：登记购房人名单、摇号购房人名单、摇号排序、选房结果共四次公示，保障公证摇号过程的公开、透明。
禁止倒卖房号。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致；按照住建部建房[2010]53号有关要求，严格商品住房退房管理，商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续，所退房源应当公开销售；因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源按照房源类别按序递补选房。
建立失信黑名单制度：登记购房人连续2次不参与按序选房的，个月内不再接受其填报意向登记信息；登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，年内不再接受其填报意向登记信息；对提供虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，年内不受理其购房登记。涉嫌犯罪的，移送司法机关调查处理。
解读：
这次新政用了较大篇幅涉及公证摇号管理。我们也期望能在这些措施的执行中，能够像政策所所描述的“保证过程的公开、透明。”另外，值得购房者注意的是，今后一段时间网签合同要想更名的话，难度可能会增加。
刚需优先买房获政策支持，未婚的咋办？
新政强调了刚需买房的优先性。那么，刚需家庭应满足那些条件呢？（一）居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；（二）登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录的；（三）登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。
另外，新政对于刚需家庭的购房支持主要体现在：（一）公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭；（二）刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。
解读：
刚性需求，是指在商品供求关系中受价格影响较小的需求.一般来说，在房地产市场中，也就是对买房有必须需要和具备购买能力的群体。此次新政，也给刚需划定了一个范围：“夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身”。
有网友表示看不懂了：丈母娘说得先买房才能嫁女儿，但目前我单身不算刚需咋办？
事实上，结合成都等地已出台类似“刚需优先”的政策来看，西安的新政策主要还是为了遏制一些炒房投机者为了满足购房资格，而采取的假离婚、假单身等极端方式。有行业人士介绍，过去，以单身份来增加购房名额、钻政策空子的现象的确存在。新政应当还是为了界定个人和家庭的概念，至于对单身者的影响有多大，还需要观察。
新政主打“开源节流”，“刚需优先”等在外地有迹可循
今年以来，西安楼市可以从两个方面来概括：在一些区域的新房价格低于二手房，这些地方的新房市场供需矛盾突出。即便是摇号买房政策执行后，一些区域的新房摇号中签率仍然不高。
另外，从2016年下半年以来，西安的房地产调控政策多次升级，但房价连续上涨势头仍然存在，此前还出现了“只收全款”、“托关系”等乱象，甚至曝出“打招呼”摇号的狗血事件，对于市场信心和公证性都形成挑战。
解读：
西安此轮调控，可以从“开源节流”的思路来看：
“开源”就是通过设置单批房源申请下限、放宽网签时限等来措施来增加新房供给；“节流”也不难理解，就是借刚需优先购房、禁止倒卖房号、收紧摇号资格等手段来抑制非正常的购房需求，主要是投机性购房需求。事实上，本次西安升级调控，主要就是针对之前的漏洞来为政策打补丁。
西安并非是近期唯一一个升级调控的城市。据新华社消息，住建部就房地产市场调控问题在五一前后约谈了成都、西安、太原、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等多个城市的负责同志。
值得一提的是，不少政策内容在成都、武汉等全国其他城市的调控中也有迹可循：
上半年西安领涨全国，调控需深入病灶、对症下药
西安房价的连续上涨早已不是新闻。正是在这样的背景下，新一轮调控的升级也就成为必然。有行业人士认为，当前西安再次升级楼市调控，是为了进一步完善本地的调控空间，查漏补缺来解决楼市矛盾。
但也有人提出，包括西安在内，全国各地的房地产调控仍然未能跳出“限购、限售、限贷、限价、摇号”的圈子，政策内容也有些大同小异。从商品供需的角度来看，“开源节流”没有错，但恐怕还不是遏制房价、解决房地产结构性问题的灵丹妙药。
就以“有效供给”来说，虽然抓住了市场供需不均衡的要害，但这还只是一个现象，而在这个混乱的现象背后，还要看到包括地方对于土地财政的以来、开发企业利益驱使、购房群体盲目跟从等等更为关键和核心的因素在作祟，否则，调控就只可能是头疼医头、脚疼医脚。
笔者认为，房地产调控的主旨是为了落实“房住不炒”，让房产为市民生活服务，而不是绑架普通人的生活和家庭经济。透过一个最浅显的想法，调控如何病灶、对症下药，真正落到实处、解决问题、让老百姓满意，这样的政策就是好政策。时生