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十大热点词 复盘中国楼市2018
2018年，对房地产市场来说是不平凡的一年。这一年，闭眼买房都能赚的时代过去了；这一年，开盘就能被抢光的时代过去了；这一年，人们固有常识被颠覆，生存环境被改变；这一年，只要你身处中国楼市，就不得不面对这个巨大的变局，这一切看似很远，其实都真切地发生在我们每一个人身边。
2018年，中国楼市这边爆涨，那边爆跌，调控大戏频频上演，让人目不暇接。波澜壮阔的表象下，有众多的关键词值得大家重点关注。
为此，我们进行了全年盘点，归纳以下10大楼市关键词，对全年楼市进行概括性总结，帮助大家对楼市演化轨迹及走向有一个清晰认识。
1最严厉!全年调控438次
2018年楼市调控平均1.2次/天。
限购、限贷、限价、限售、限商、限价……花式调控齐上阵。
据中原地产研究中心统计数据显示，仅7月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。而1-7月累计调控次数260次，相比2017年同期上涨了80%，调控次数之多，调控密度之大，前所未有。
不可思议的是，调控一路加码，房价也一路上行。房价越是上行，调控火力就越密集，调控火力越密集，抢房热情越是高涨，楼市调控一度陷入“按下葫芦浮起瓢”的僵局。
2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转开始降温。
而到12月上旬，全国各地房地产调控政策仍然继续发布，合计次数达到了8次，政策内容基本都是规范房地产市场各种乱象。整体来看，房地产政策基本平稳，相比之前频繁收紧，房地产政策面最大的特点是收紧约束性政策锐减。12月仅承德扩大限购范围，其他城市政策基本处于平稳中。
截止目前，全国2018年房地产各种调控政策多达438次，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。
点评：经过全面调控，从全国热点城市来看，因为房源供应普遍增加，各种调控政策仍在继续严格执行。而在近一年来各种约束性政策持续作用下，后续市场将逐渐进入供应加量周期。与此同时，住建部重拳治理房地产市场失信行为，未来监管部门将继续抑制资金过度流向房地产市场，严控各类非标和违规融资，加大对居民购房违规加杠杆等行为的整治力度。同时，房地产调控政策将整体进入平稳运行的时期。
2最宽松!“抢人”大战白热化
近一年多来，中国已经有60多座城市开启了“抢人大战”。
仅今年前5个月，就有超过35座城市发布了40多次人才吸引政策。
天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌等城市均加入抢人大战队伍中。
自抢人大战开始以来，房价、落户、政策、门槛……自然成为大家高度聚焦的词汇。
而抢人大战带来的第一个改变就是房地产。短期看，限购条件下，户籍的增加客观上带来房价的上涨，
从2017年到2018年，抢人大战进行时，多个主要城市的房价均有上涨。其中最高是成都，西安，杭州这三个热门城市。
长期看，这些能吸引人才，留住人才的城市将成为楼市的主战场。
点评：“抢人”新政的出台，让外来人才涌入，在某种程度上能拉动购房刚需，消化城市房子库存，一改房市颓势。长远来看，“抢人”绝不只是为了在“房住不炒”的新时代多卖几块地。年轻化、高学历、高职业素质的落户者，对于武汉、南京等老龄人口占全市人口超20%的城市而言，则有助于改善“深度老龄化”社会的现状，为城市的发展带来了新鲜的血液，满足城市向前发展的现实需求，实现经济高质量发展。
3最深远!棚改货币政策退出
10月8日召开的国务院常务会议强调，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。商品房库存不足，房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。会议还要求，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度，对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。
去库存任务基本结束，意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式，曾是促进三四线城市去库存的最大功臣，棚改在过去几年中，是大部分城市房地产市场活跃提升的一个非常重要原因，2008年至2013年，全国棚户区改造开工量每年在200万-300万套左右，2014年为470万套，2015年为601万套，2016年为606万套，2017年为609万套。特别是棚户区改造的货币化安置:2013-2016年的四年里，全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。
在货币化安置下，三四线城市出现了需求虚增的情况，由于购房者手头有钱，增加了很大的购买力，这在一方面减少了库存，但另一方面也引来了房企拿地再建造后形成了炒作的风气。
点评：此番棚改货币化政策调整，可以说抑制房地产泡沫将成为监管的重中之重，也预示房地产“去库存”政策将逐步退出。一些无人口流入，供需并不紧张的三四线城市，楼市将迎来风险。
4最震动!全民摇号买房
自3月以来，针对抢房大战，以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等城市相继发布了公证摇号政策，千里挑一，甚至万里挑一的赚钱机会，也让摇号买房的队伍，不论是从成都到武汉，还是从杭州到上海，都排了好几公里长。
特别是在西安、南京等地实施中还出现摇号作弊等丑闻，震动全国。
点评：摇号买房的政策初衷是好的，然而供需的极大不平衡，摇中买到就赚到显然对市场有着非理性的刺激。这也让各地在执行中变了味，很多歪嘴和尚把经念歪了。这说明，楼市调控的对象，不应仅仅瞄准市场，除了治标，更要治本，供需平衡才是关键。
5最称赞!停止企业购房
6月下旬，紧跟西安和长沙的脚步，杭州也快速出台了企业买房的限制性政策，暂停向企事业单位和其他机构销售住房，堵住了以公司名义绕过限购的方式进行买房。与此同时，上海表态也在商讨研究要对企业买房的相关问题进行限制。
7月3日，上海市出台楼市新政：企业购房须满5年才能再次上市交易。并需同时满足：设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。
点评：不少上市公司打着各种幌子，通过子公司或者分公司投资房地产，趁机炒房，涉及金额之多实在触目惊心。此番将企业作为新一轮楼市限购的主角，势必会在更大范围内推广，也宣告了中国企业房产限购时代的到来。
6最无奈！地产商改名
其实，早在今年初，各家大地产商纷纷更名去地产化，那势头就像流感一样传播开来了。
据不完全统计，这一年有近20家房企“杀死“地产”二字，改头换面后再战江湖，当然也包括TOP10房企公司。
1月,朗诗绿色地产正式更名为朗诗绿色集团有限公司；力高地产更名为力高集团；
3月，大连万达商业地产，改为大连万达商业管理；时代地产更名为时代中国；
5月,美的地产更名为美的置业集团；
6月，龙湖地产更名为龙湖集团控股；合景泰富地产更名为合景泰富集团控股；
7月,中骏置业更名为中骏集团；
9月，保利地产更名为保利发展；深圳市万科房地产有限公司更名为深圳市万科发展有限公司。
11月，中国奥园地产集团股份有限公司更改为中国奥园集团股份有限公司。
从此，这些公司虽然还主要在做地产的事儿，但已经不叫地产公司了，汉语博大精深！
目前，中国排名靠前的大房企，只有中海和富力还带有“地产”二字。
点评：这波更名潮，各家给出的解释是“业务的进一步发展及扩大”，换句话说就是，房地产市场的蛋糕还在做大，并且还玩进了健康、养老、教育、能源等行业。这就是趋势，顺势而为房企才有活下去的资本。
7更理性！土地流标创纪录
中原地产研究中心统计数据显示:截止12月17日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达324宗，是最近6年来最高记录。同比上涨140%(2017全年流标148宗，截止当年12月17月135宗)。
不仅仅一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位，年内三四线城市流标住宅土地1177宗，叠加一二线城市，合计住宅土地流标年内高达1501块。
点评：土地流标的原因主要与房地产企业资金链压力逐渐增大有关，一二线城市限价、限售等政策趋严，开发商回款压力加大，此外，出让土地的要求也越来越多，地块具有多重复杂属性，也导致房企拿地意愿不强烈。土地流标的增加，说明开发商对土地市场的投资态度也逐步回归理性。
8最危机!房企高负债率
6月22日，中国人民银行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》，认为房地产企业负债率偏高，偿债压力较大。据统计，A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿，34家房企资产负债率已经超过80%。
点评：房企负债率高是规模扩张的必然结果。在融资渠道收紧的大环境下，房企如果不顾自身实力，追求无限扩张，资金链很容易出现断裂风险。一定程度上利好有规模效应的房企发展，接下来，也将进入房企并购高发期，强者越强。
9最关心!不动产登记全国联网
6月16日，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。自然资源部最新统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅，平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。针对一些地方在不动产登记工作中存在的“办证难”等问题，自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。
点评：不动产登记全国联网后可以减少甚至杜绝不动产权利的重叠、漏登的现象发生，更好地厘清当事人之间的不动产权利界线，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。同时，全国联网能够保证中央政府层面清楚地知晓公民在全国范围内拥有不动产的数目、位置和其他关键信息，也有益于摸清全国不动产分布的“基数”和“底牌”，对制定房地产税全国统一的税基和税率等问题提供可参考的全国性标准。
10最相关!个税改革增加住房租金抵扣
12月22日，国务院公布了修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》，同时印发了《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（国发〔2018〕41号），国家税务总局以2018年第60号公告发布了《个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）》。自2019年1月1日起，修订后的个人所得税法实施条例以及新制定的专项附加扣除暂行办法与新个人所得税法同步施行。
据了解，新个人所得税法新增了子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等6项与民生密切相关的专项附加扣除。
《个人所得税专项附加扣除暂行办法》规定，纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出，在直辖市、省会（首府）城市、计划单列市及国务院确定的其他城市的，按每月1500元扣除；除上述城市外，市辖区户籍人口超过100万的城市，按每月1100元扣除；市辖区户籍人口不超过100万的城市，按每月800元扣除。夫妻双方主要工作城市相同的，只能由一方扣除。
点评：个税改革增加住房租金抵扣，这对租房群体更加有利。通过此项抵扣政策，一定程度上降低大城市租房成本，刺激租房消费需求，与当前大力发展租赁市场的导向一致。
2018年，是楼市长期下行通道的开启，又是一个涨涨跌跌短期轮回的开始，这是一个转折点，更是一个新的起点，蛰伏后，中国房地产行业未来或许仍然可期！宗合
2018年，中国楼市这边爆涨，那边爆跌，调控大戏频频上演，让人目不暇接。波澜壮阔的表象下，有众多的关键词值得大家重点关注。
为此，我们进行了全年盘点，归纳以下10大楼市关键词，对全年楼市进行概括性总结，帮助大家对楼市演化轨迹及走向有一个清晰认识。
1最严厉!全年调控438次
2018年楼市调控平均1.2次/天。
限购、限贷、限价、限售、限商、限价……花式调控齐上阵。
据中原地产研究中心统计数据显示，仅7月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。而1-7月累计调控次数260次，相比2017年同期上涨了80%，调控次数之多，调控密度之大，前所未有。
不可思议的是，调控一路加码，房价也一路上行。房价越是上行，调控火力就越密集，调控火力越密集，抢房热情越是高涨，楼市调控一度陷入“按下葫芦浮起瓢”的僵局。
2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转开始降温。
而到12月上旬，全国各地房地产调控政策仍然继续发布，合计次数达到了8次，政策内容基本都是规范房地产市场各种乱象。整体来看，房地产政策基本平稳，相比之前频繁收紧，房地产政策面最大的特点是收紧约束性政策锐减。12月仅承德扩大限购范围，其他城市政策基本处于平稳中。
截止目前，全国2018年房地产各种调控政策多达438次，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。
点评：经过全面调控，从全国热点城市来看，因为房源供应普遍增加，各种调控政策仍在继续严格执行。而在近一年来各种约束性政策持续作用下，后续市场将逐渐进入供应加量周期。与此同时，住建部重拳治理房地产市场失信行为，未来监管部门将继续抑制资金过度流向房地产市场，严控各类非标和违规融资，加大对居民购房违规加杠杆等行为的整治力度。同时，房地产调控政策将整体进入平稳运行的时期。
2最宽松!“抢人”大战白热化
近一年多来，中国已经有60多座城市开启了“抢人大战”。
仅今年前5个月，就有超过35座城市发布了40多次人才吸引政策。
天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌等城市均加入抢人大战队伍中。
自抢人大战开始以来，房价、落户、政策、门槛……自然成为大家高度聚焦的词汇。
而抢人大战带来的第一个改变就是房地产。短期看，限购条件下，户籍的增加客观上带来房价的上涨，
从2017年到2018年，抢人大战进行时，多个主要城市的房价均有上涨。其中最高是成都，西安，杭州这三个热门城市。
长期看，这些能吸引人才，留住人才的城市将成为楼市的主战场。
点评：“抢人”新政的出台，让外来人才涌入，在某种程度上能拉动购房刚需，消化城市房子库存，一改房市颓势。长远来看，“抢人”绝不只是为了在“房住不炒”的新时代多卖几块地。年轻化、高学历、高职业素质的落户者，对于武汉、南京等老龄人口占全市人口超20%的城市而言，则有助于改善“深度老龄化”社会的现状，为城市的发展带来了新鲜的血液，满足城市向前发展的现实需求，实现经济高质量发展。
3最深远!棚改货币政策退出
10月8日召开的国务院常务会议强调，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。商品房库存不足，房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。会议还要求，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度，对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。
去库存任务基本结束，意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式，曾是促进三四线城市去库存的最大功臣，棚改在过去几年中，是大部分城市房地产市场活跃提升的一个非常重要原因，2008年至2013年，全国棚户区改造开工量每年在200万-300万套左右，2014年为470万套，2015年为601万套，2016年为606万套，2017年为609万套。特别是棚户区改造的货币化安置:2013-2016年的四年里，全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。
在货币化安置下，三四线城市出现了需求虚增的情况，由于购房者手头有钱，增加了很大的购买力，这在一方面减少了库存，但另一方面也引来了房企拿地再建造后形成了炒作的风气。
点评：此番棚改货币化政策调整，可以说抑制房地产泡沫将成为监管的重中之重，也预示房地产“去库存”政策将逐步退出。一些无人口流入，供需并不紧张的三四线城市，楼市将迎来风险。
4最震动!全民摇号买房
自3月以来，针对抢房大战，以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等城市相继发布了公证摇号政策，千里挑一，甚至万里挑一的赚钱机会，也让摇号买房的队伍，不论是从成都到武汉，还是从杭州到上海，都排了好几公里长。
特别是在西安、南京等地实施中还出现摇号作弊等丑闻，震动全国。
点评：摇号买房的政策初衷是好的，然而供需的极大不平衡，摇中买到就赚到显然对市场有着非理性的刺激。这也让各地在执行中变了味，很多歪嘴和尚把经念歪了。这说明，楼市调控的对象，不应仅仅瞄准市场，除了治标，更要治本，供需平衡才是关键。
5最称赞!停止企业购房
6月下旬，紧跟西安和长沙的脚步，杭州也快速出台了企业买房的限制性政策，暂停向企事业单位和其他机构销售住房，堵住了以公司名义绕过限购的方式进行买房。与此同时，上海表态也在商讨研究要对企业买房的相关问题进行限制。
7月3日，上海市出台楼市新政：企业购房须满5年才能再次上市交易。并需同时满足：设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。
点评：不少上市公司打着各种幌子，通过子公司或者分公司投资房地产，趁机炒房，涉及金额之多实在触目惊心。此番将企业作为新一轮楼市限购的主角，势必会在更大范围内推广，也宣告了中国企业房产限购时代的到来。
6最无奈！地产商改名
其实，早在今年初，各家大地产商纷纷更名去地产化，那势头就像流感一样传播开来了。
据不完全统计，这一年有近20家房企“杀死“地产”二字，改头换面后再战江湖，当然也包括TOP10房企公司。
1月,朗诗绿色地产正式更名为朗诗绿色集团有限公司；力高地产更名为力高集团；
3月，大连万达商业地产，改为大连万达商业管理；时代地产更名为时代中国；
5月,美的地产更名为美的置业集团；
6月，龙湖地产更名为龙湖集团控股；合景泰富地产更名为合景泰富集团控股；
7月,中骏置业更名为中骏集团；
9月，保利地产更名为保利发展；深圳市万科房地产有限公司更名为深圳市万科发展有限公司。
11月，中国奥园地产集团股份有限公司更改为中国奥园集团股份有限公司。
从此，这些公司虽然还主要在做地产的事儿，但已经不叫地产公司了，汉语博大精深！
目前，中国排名靠前的大房企，只有中海和富力还带有“地产”二字。
点评：这波更名潮，各家给出的解释是“业务的进一步发展及扩大”，换句话说就是，房地产市场的蛋糕还在做大，并且还玩进了健康、养老、教育、能源等行业。这就是趋势，顺势而为房企才有活下去的资本。
7更理性！土地流标创纪录
中原地产研究中心统计数据显示:截止12月17日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达324宗，是最近6年来最高记录。同比上涨140%(2017全年流标148宗，截止当年12月17月135宗)。
不仅仅一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位，年内三四线城市流标住宅土地1177宗，叠加一二线城市，合计住宅土地流标年内高达1501块。
点评：土地流标的原因主要与房地产企业资金链压力逐渐增大有关，一二线城市限价、限售等政策趋严，开发商回款压力加大，此外，出让土地的要求也越来越多，地块具有多重复杂属性，也导致房企拿地意愿不强烈。土地流标的增加，说明开发商对土地市场的投资态度也逐步回归理性。
8最危机!房企高负债率
6月22日，中国人民银行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》，认为房地产企业负债率偏高，偿债压力较大。据统计，A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿，34家房企资产负债率已经超过80%。
点评：房企负债率高是规模扩张的必然结果。在融资渠道收紧的大环境下，房企如果不顾自身实力，追求无限扩张，资金链很容易出现断裂风险。一定程度上利好有规模效应的房企发展，接下来，也将进入房企并购高发期，强者越强。
9最关心!不动产登记全国联网
6月16日，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。自然资源部最新统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅，平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。针对一些地方在不动产登记工作中存在的“办证难”等问题，自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。
点评：不动产登记全国联网后可以减少甚至杜绝不动产权利的重叠、漏登的现象发生，更好地厘清当事人之间的不动产权利界线，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。同时，全国联网能够保证中央政府层面清楚地知晓公民在全国范围内拥有不动产的数目、位置和其他关键信息，也有益于摸清全国不动产分布的“基数”和“底牌”，对制定房地产税全国统一的税基和税率等问题提供可参考的全国性标准。
10最相关!个税改革增加住房租金抵扣
12月22日，国务院公布了修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》，同时印发了《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（国发〔2018〕41号），国家税务总局以2018年第60号公告发布了《个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）》。自2019年1月1日起，修订后的个人所得税法实施条例以及新制定的专项附加扣除暂行办法与新个人所得税法同步施行。
据了解，新个人所得税法新增了子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等6项与民生密切相关的专项附加扣除。
《个人所得税专项附加扣除暂行办法》规定，纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出，在直辖市、省会（首府）城市、计划单列市及国务院确定的其他城市的，按每月1500元扣除；除上述城市外，市辖区户籍人口超过100万的城市，按每月1100元扣除；市辖区户籍人口不超过100万的城市，按每月800元扣除。夫妻双方主要工作城市相同的，只能由一方扣除。
点评：个税改革增加住房租金抵扣，这对租房群体更加有利。通过此项抵扣政策，一定程度上降低大城市租房成本，刺激租房消费需求，与当前大力发展租赁市场的导向一致。
2018年，是楼市长期下行通道的开启，又是一个涨涨跌跌短期轮回的开始，这是一个转折点，更是一个新的起点，蛰伏后，中国房地产行业未来或许仍然可期！宗合