生存还是死亡，2019年的长租公寓面临终极选择。
　　2018年以来，长租公寓行业问题不断，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。
　　但另一边，一些长租公寓的头部企业已在谋求上市，如青客公寓、自如、蛋壳等。
　　长租“冰与火”
　　近期，继南京乐伽公寓之后，又一家区域型长租公寓出事了。
　　10月8日，河南悦如公寓公告，其投入的1600套公寓，因面临经营及资金压力，无力维持经营。
　　悦如公寓创立于2014年，曾一度在国内长租公寓品牌指数排行榜上位列第八。
　　悦如并非个案。2018年以来，长租公寓行业问题不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题，据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。
　　据了解，目前资金链断裂、经营不善的公寓，多为第三方独立品牌公寓，他们大多成立于四五年前，在短短的时间里快速扩张，又迅速消亡。
　　同策咨询总监张宏伟表示，长租公寓“阵亡”，一大半都是资金链出现问题，其中很多不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁，大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。再加上资产证券化融资受阻，长租公寓“钱”景堪忧。
　　数据显示，2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批，对比2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模缩水很多。
　　一边是海水，一边是火焰。今年又或将是长租公寓的上市年。10月7日，长租公寓品牌青客公寓向美国证监会提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，预计融资超1亿美元，有望成为长租公寓上市第一股。
　　另有消息显示，蛋壳公寓也计划赴美上市，募资金额为6亿-7亿美元。
　　深度整合来临
　　就近年长租公寓的模式而言，无论是分散式还是集中式，都具有天然的不足。运营商高度依赖地产资源，要想占领市场，就得不断砸资金盘下房源，成为“二房东”，再出租给租客。
　　目前还存活的长租公寓，依然在不断扩张。10月14日，克而瑞发布长租公寓排行榜，榜单显示，在独立第三方品牌中，魔方、乐乎、窝趣管理规模位列前三；头部企业仍处于较为激进的扩张状态。
　　在租金贷模式下，一旦资金链断裂，租客和房东就会陷入尴尬的境地，避免不了损失。
　　克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%至4%，现金流回正周期至少需6年以上。
　　房企旗下的长租公寓虽有母公司支持，但也经历了盘整，2019年上半年，万科“万村计划”全面暂停签约新房源，朗诗、远洋集团拟剥离长租公寓业务。
　　作为房企系长租公寓龙头，万科、龙湖均在2019年中报提出，要提升项目开业效率与经营质量。
　　公司均认为，随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓运营商要想走得更远，必须要解决盈利模式问题。
　　同策咨询认为，从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式；部分有能力的企业，可以通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。
　　对房企而言，加大重资产、自持住宅用地的比例有更大的底气，比如万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。
　　张晓玲