本报综合报道 房企的“找钱”能力仍在持续降低。
　　第三方研究机构克而瑞日前披露的数据显示，典型房企在10月的融资总量环比减少超4成，同比减少超5成，创下了2020年以来的新低。融资低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，房企所受的流动性压力越来越大。
　　那么，10月房企融资下滑近5成背后是什么原因？监管频发声，释放出什么信号？
　　10月房企融资规模创新低
　　2023年以来，房企的融资金额实际上呈现持续下降的态势。据克而瑞数据，2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%；其中，2023年第三季度相较于前二季度，融资总量环比及同比均呈现加速下滑趋势。
　　在融资结构方面，10月仍然没有房企进行境外债权融资，同时也没有资产证券化产品发行，境内债权融资为163.18亿元，环比减少39.4%，同比减少55.7%，此外还有50.42亿元的股权融资。
　　10月房企发债60.2亿元，全是境内债，环比减少37.3%，同比减少81.4%。其中，公司债发行5.2亿元，环比减少78.3%，同比减少96%；中期票据发行55亿元，环比减少23.6%，同比减少60.7%，境内发债的企业仍然主要是首开、招商蛇口、金融街等国企央企。
　　具体企业表现来看，10月债券发行量最大的企业是首开股份，发行了1笔12亿元的中期票据。10月发行债券的企业有8家，环比增加1家。
　　从融资成本来看，克而瑞研究中心的数据显示，10月80家房企融资成本为3.85%，环比提升0.05%，同比提升0.65%。因10月没有房企境外发债，而境内发债的企业仍然主要是首开、招商蛇口、金融街等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。其中，招商蛇口发行的1笔中期票据利率为2.9%，在10月房企发行的所有债券中最低。
　　中指研究院的数据还显示，受上年高基数影响，10月，房地产行业信用债融资149.7亿元，同比大幅下降51.6%，环比下降16.4%，占比54.2%，发行量连续3个月下滑，规模降至近一年来最低水平。其中，只有新希望1家民营房企成功完成信用债发行，发行金额5.2亿元，民营和混合所有制企业发债金额连续3个月下滑，绝对规模为近一年来第二低位。
　　房企融资形势严峻
　　在远洋债务重组、金地原董事长卸任之后，市场对混合所有制房企安全性的质疑快速蔓延，万科成为近期的担忧对象。
　　进入10月下旬，万科旗下多只美元债的收益率大幅上升，甚至升至50%以上，最高接近60%。有市场人士认为，万科或将步众多房企后尘，出现债务违约的情况。彼时，万科管理层曾对外表示，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。
　　浙商证券地产行业分析师杨凡指出，近期万科股债价格的大幅波动，均反映了市场对于地产基本面的悲观情绪，虽然万科三季度账面货币现金充足，现金短债比较优，但仍不能缓解市场的忧虑情绪。万科在行业内占据龙头地位，如果对万科安全性的疑虑持续，预计对房地产市场的修复也会产生不利影响。
　　在此背景下，11月6日，万科就近期经营情况、二级市场债券价格波动等事宜与投资人进行沟通，并强调其基本面稳定，不会有融资严重受阻现象。万科股东深地铁、深圳国资委亦在此次会议上明确表态，会对万科予以支持，帮助万科获取政策和资金支持。
　　业内认为，这对提振市场信心很重要，尤其是对消散需求端购房者心中疑虑、降低负反馈效应会产生积极的影响。能得到如此支持与背书，万科尚属首例。目前来看，包括混合所有制房企、民营房企在内的不少房企都面临着较为严峻的形势。
　　中国房地产业协会近期对外披露的一份调研报告就显示，2022年末“金融16条”以后，商业银行仍多相互观望，政策落地效果并不理想，银行信贷支持的授信房企主要是央企、国企，而混合商业房企及民营房企很难获得授信，或授信额度很少。
　　房企的债券融资也存在类似的问题。“金融16条”以来，监管层推动专业信用增信机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，但其涉及的融资规模和融资企业范围均相对有限。
　　据中指院统计，2023年以来，民营和混合所有制企业发行债券总额412.9亿元，较上年同期下降三成，发行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业，并且难以满足企业的再融资需求。
　　监管表态支持房企合理融资
　　房企融资难，尤其是民营房企的融资困境也得到了相关部门的关注。值得注意的是，近期，金融监管部门均表态支持房企合理融资。
　　10月31日，中央金融工作会议提及对房地产融资的支持性政策。会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房企主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。
　　11月3日，央行发表专栏文章，其中在今年以来多措并举实施好稳健的货币政策方面提出，及时优化房地产金融政策，支持房地产行业合理融资需求。
　　同日，证监会债券部有关负责人再度表示，保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。强化城投债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重，全力维护债券市场平稳运行。
　　不过，中指研究院企业研究总监刘水认为，支持优质民企融资需求在近两年被反复强调，但难点在于“落实”。当前民营房企销售额降幅高于行业均值，企业出险事件时有发生，拿地规模较少，投资人和金融机构难以对民营房企建立起足够的投资信心，短期内资金对其敞开难度较大，因此制定出具有可操作性强、符合商业银行等金融机构利益的具体政策措施，才能够帮助民营房企获得顺畅的融资，这在根本上需要市场回暖支撑投资信心。
　　中信建投研报则认为，未来信用端政策仍将陆续落地，信用事件将逐步化解。销售向好势头在需求端政策的持续支持下或将延续。
　　中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平认为，预计房地产融资将平稳有序，具体做法或为延长房地产“金融16条”支持政策实施期限，指导金融机构用好3500亿元专项借款、2000亿元保交楼贷款支持计划，加大民营企业债券融资支持工具支持力度，做好“保交楼、保民生”工作。
　　多位业内人士认为，如何解决已出险房企向公开市场的直接融资问题，满足不同所有制房企的合理融资需求，以确保交楼和债务重组顺利进行，将是未来融资政策执行中的关键。