近日消息，中铁总旗下的铁路局纷纷改制为有限公司，并涉足地产开发，这无疑是地产行业的一个大地震。
　　对于地产行业来说，中国铁路总公司无疑是个巨无霸，一方面注册资本高达1万亿元，是万科的100倍。另一方面，中国铁路总公司土地储备高的惊人，在全国土地储备达3亿平方米，超过目前房企中土地储备量最高的恒大。由于历史原因，中铁公司很多老旧房子和土地储备位于城市的中心，是优质的稀缺资源。
　　中铁总缘何要进入充分竞争的房地产行业，笔者认为与盘活央企存量资产有关，国资委11月29日召开中央企业降低杠杆工作视频会议。会议上，国资委主任肖亚庆要求，中央企业要强化资本约束，盘活存量资产，发展直接融资，推进混合所有制改革，扩大重大项目股权融资比例，多渠道补充资本。中铁总旗下资产众多，尤其是优质的土地资产，是一个优质的存量资产，一旦开发其增值效应十分显著，闲置是一个最大的浪费，开发利用是盘活存量资产的有效方式，当然可以实施合作转让开发，但是价值评估是一个老大难问题，为了防止国有资产流失，自己开发是一个绝佳的方式，可以实现利益最大化。
　　其次是房地产开发也进入了盘活城市土地的模式，中国是一个人多土地少的国家，国家严格禁止土地过度开发，保证耕地红线不破，而随着城市的发展，土地资源越来越少，土地价格越来越高，尤其是优质的城市中心地带土地资源更是成为稀缺品，一地难求，但各个城市依然有很多存量的土地存在，造成土地资源严重浪费。大城市不缺地，关键是存量盘活困难。继续供应新地，城市功能和空间结构混乱，生产性和生活性交通干扰，公共配套压力等有增无减。
　　目前，盘活存量土地的最大障碍，就是地方政府和国企之间的博弈。站在政府角度，希望借着新一轮国企改革的主导权，将土地收回来后“招拍挂”。无论从新增发展空间，还是土地出让收入，这都是“上上签”。站在国企角度，要赶在政府“下手”前，顺应区域规划，启动自我改造以挖掘土地红利。。
　　中铁总拥有大量土地资源，等待当地政府的征收是一个方式，但征收并不可能实现自己利益最大化，既然自己有土地资源，又有资金实力，为何要与别人分享蛋糕，还不如自己趁着高房价自己开发地产，自己销售，获得利益最大化呢？
　　三是从中国铁路总公司2016年报获知，其当年总资产达7.25万亿元，负债为4.72万亿元，负债率并不算高。但是随着经济下行压力加大，国家加大对于铁公基的投资力度，中铁总也开始加大高铁的投资力度，按照发改委公布的铁路建设计划，到2020年达到15万公里的历程，这也意味着未来几年的铁路建设规模仍将保持月4.4%的年增长速度。
　　中国铁路总公司2017年三季度财务报告显示，截至2017年9月30日，铁路总公司总资产为74502.5亿元，总负债规模为48250亿元。2017年前三季度，营业利润为366.31亿元，税后净亏损11.4亿元。这意味着未来中铁总的投资要更加依赖于债务融资，而不是依靠利润留存的滚动投资，势必会增加中国铁总的负债率。在央企去杠杆大潮下，中铁总需要开拓新的盈利模式，改变利润不高的局面，同时利用留存利润来降低杠杆。地产行业一直就是一个暴利行业，利用庞大的优质土地开发地产就成为中铁总的一个思路。
　　中铁总体量庞大，融资利率不高，一旦涉足地产行业，就是一个新的地产巨无霸，对于地产行业的格局将会出现一些变化，值得市场留意。