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能缓解房企资金吗
住房租赁资产证券化的正式落地，将对我国的住房租赁市场产生什么样的影响，能否成为房企融资的重要方式呢？
4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，这也意味着住房租赁资产证券化落地。
明确发行者条件
近两年租赁市场参与主体越来越多，除了传统的开发商外，一些投资机构、酒店集团等也纷纷入局且试图通过资产证券化的路径寻找资金。不过，从《通知》中可以看出，并非所有参与者都能发行证券化产品，《通知》对于发行者的条件提出明确要求。
“今年初，新派公寓北京顺义新国展店就因为物业产权人发生变更而陷入停水停电的麻烦，按照《通知》的要求，类似于这样的长租公寓就很难成为证券化的主体，更有试水阶段的长租公寓还不能获得持续的租金收益，从《通知》的要求看，为租赁住房的证券化设定了更为优质的门槛。”一位长租公寓行业人士介绍称。
除了设定发起人的条件外，《通知》对于区域支持也有明确倾向，即优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。在行业人士看来，区域支持也将决定长租公寓参与者的布局会更多集中在上述区域。
值得一提的是，利用集体建设用地建设租赁住房也正在成为多个城市尝试的新内容。在行业人士看来，《通知》的出台会鼓励更多的社会企业参与到集体建设用地建设租赁住房上，从而加大供应量。
《通知》还提到，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。对此戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰表示，未来个人投资者也可通过投资住房租赁REITS，而不用买卖实物资产就可以享受到物业增值收益和投资回报。资产证券化可帮助企业和行业建立完整的产业链和商业模式闭环，有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。
推广难度较高
去年下半年以来，中行、建行、中信等银行接连在住房租赁市场展开布局，彼时便有业内人士预计，未来住房租赁市场将成为蓝海，包括租赁住房资产证券化等在内的金融创新产品值得期待。金融业资深观察人士、金乐函数分析师廖鹤凯分析称，此次监管发布鼓励政策，且明确相应标准，使相关链条更加完整，有助于租赁市场平稳度和成熟度的提升，能进一步吸引更多的资金进入市场。
中原地产首席分析师张大伟表示，住房租赁市场的资产证券化政策出台，肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性。但他对后续是否会有更多资金被吸引过来抱观察态度。
廖鹤凯也认为，海外类似的资产托管模式已经相对成熟，资产证券化能够有效起到盘活存量的作用，但我国租赁市场主要以散租形式为主，很不稳定。照此情况看来，对通知中提到的雄安新区意义或许更大，其他已经形成分散租赁模式的城市，推广这一政策可能会相对难一些。
有望成房企重要融资方式
苏宁金融研究院特约研究员江瀚分析，之前由于房地企融资相对容易，所以资产证券化虽然在提，但不是重点。9·30新政”出台后，从去年到今年这段时间，整个商业银行体系都在去杠杆的过程中，给地产业的资金支持开始减少。由此，资产证券化开始逐渐成为房地产企业的融资方向。从这次证监会和住建部联合出台的文件可以判断，未来资产证券化将会成为房产企业的重要融资方式，同时资产证券化也将会有更多的形式。
一家大型品牌房企相关人士表示，资产证券化可以给企业提供创新融资渠道，甚至包括企业退出的路径。这使企业投资经营风险变得可控，让企业更有信心投资租赁住房领域的开发，从而为租购并举的住房制度提供有力支持和保障。
据相关机构统计，截至2月下旬，深交所已挂牌发行的类REITS证券化产品数量为30只，总发行规模达664.48亿元。而2017年底，上述数字仅为16只。
公募REITS推行缓慢
我国房地产行业规模巨大，RE⁃ITS的成功发行或将撬动万亿级别市场，《通知》为盘活房企资金扫除障碍，这对于一直试水资产证券化领域的公募基金无疑是重大利好，不过从目前市场上公募REITS发展情况来看，尽管已在中国市场蛰伏十多年之久，但仍未有严格意义上的REITS产品面世。
对于公募REITS推行缓慢的原因，盈码基金研究员杨晓晴坦言，公募REITS产品配套制度还不够完善，最重要的就是房地产投资面临多重税收问题，这需要政策方面的优惠支持；同时，这类资产缺乏流动性，封闭式基金上市交易也存在折价问题。程维妙
4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，这也意味着住房租赁资产证券化落地。
明确发行者条件
近两年租赁市场参与主体越来越多，除了传统的开发商外，一些投资机构、酒店集团等也纷纷入局且试图通过资产证券化的路径寻找资金。不过，从《通知》中可以看出，并非所有参与者都能发行证券化产品，《通知》对于发行者的条件提出明确要求。
“今年初，新派公寓北京顺义新国展店就因为物业产权人发生变更而陷入停水停电的麻烦，按照《通知》的要求，类似于这样的长租公寓就很难成为证券化的主体，更有试水阶段的长租公寓还不能获得持续的租金收益，从《通知》的要求看，为租赁住房的证券化设定了更为优质的门槛。”一位长租公寓行业人士介绍称。
除了设定发起人的条件外，《通知》对于区域支持也有明确倾向，即优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。在行业人士看来，区域支持也将决定长租公寓参与者的布局会更多集中在上述区域。
值得一提的是，利用集体建设用地建设租赁住房也正在成为多个城市尝试的新内容。在行业人士看来，《通知》的出台会鼓励更多的社会企业参与到集体建设用地建设租赁住房上，从而加大供应量。
《通知》还提到，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。对此戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰表示，未来个人投资者也可通过投资住房租赁REITS，而不用买卖实物资产就可以享受到物业增值收益和投资回报。资产证券化可帮助企业和行业建立完整的产业链和商业模式闭环，有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。
推广难度较高
去年下半年以来，中行、建行、中信等银行接连在住房租赁市场展开布局，彼时便有业内人士预计，未来住房租赁市场将成为蓝海，包括租赁住房资产证券化等在内的金融创新产品值得期待。金融业资深观察人士、金乐函数分析师廖鹤凯分析称，此次监管发布鼓励政策，且明确相应标准，使相关链条更加完整，有助于租赁市场平稳度和成熟度的提升，能进一步吸引更多的资金进入市场。
中原地产首席分析师张大伟表示，住房租赁市场的资产证券化政策出台，肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性。但他对后续是否会有更多资金被吸引过来抱观察态度。
廖鹤凯也认为，海外类似的资产托管模式已经相对成熟，资产证券化能够有效起到盘活存量的作用，但我国租赁市场主要以散租形式为主，很不稳定。照此情况看来，对通知中提到的雄安新区意义或许更大，其他已经形成分散租赁模式的城市，推广这一政策可能会相对难一些。
有望成房企重要融资方式
苏宁金融研究院特约研究员江瀚分析，之前由于房地企融资相对容易，所以资产证券化虽然在提，但不是重点。9·30新政”出台后，从去年到今年这段时间，整个商业银行体系都在去杠杆的过程中，给地产业的资金支持开始减少。由此，资产证券化开始逐渐成为房地产企业的融资方向。从这次证监会和住建部联合出台的文件可以判断，未来资产证券化将会成为房产企业的重要融资方式，同时资产证券化也将会有更多的形式。
一家大型品牌房企相关人士表示，资产证券化可以给企业提供创新融资渠道，甚至包括企业退出的路径。这使企业投资经营风险变得可控，让企业更有信心投资租赁住房领域的开发，从而为租购并举的住房制度提供有力支持和保障。
据相关机构统计，截至2月下旬，深交所已挂牌发行的类REITS证券化产品数量为30只，总发行规模达664.48亿元。而2017年底，上述数字仅为16只。
公募REITS推行缓慢
我国房地产行业规模巨大，RE⁃ITS的成功发行或将撬动万亿级别市场，《通知》为盘活房企资金扫除障碍，这对于一直试水资产证券化领域的公募基金无疑是重大利好，不过从目前市场上公募REITS发展情况来看，尽管已在中国市场蛰伏十多年之久，但仍未有严格意义上的REITS产品面世。
对于公募REITS推行缓慢的原因，盈码基金研究员杨晓晴坦言，公募REITS产品配套制度还不够完善，最重要的就是房地产投资面临多重税收问题，这需要政策方面的优惠支持；同时，这类资产缺乏流动性，封闭式基金上市交易也存在折价问题。程维妙