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为房企打开一扇窗
今年一季度，虽然大型房企销售数字仍在大幅增长，但真实的市场却是，商品房销售增速自去年四季度以来持续下滑。对于今年乃至明年的市场，多数业内人士持谨慎态度。
一家大型房企高管直言，房地产企业经过这么多年增长，很多公司的管理基础还是很差，现在是过冬的时候，要苦练内功，提高周转率，对冲融资成本上升，增强现金流。
资产证券化被视为房企融资的新热土。4月25日，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，进一步明确了住房租赁资产证券化的基本条件，为房企“打开了一扇窗”。
资金危机现端倪
相较于过去三年的“盛世”，2018年的楼市调整来得急速而猛烈。一波接一波的调控不断收紧，更多的地方城市加入限购、限售的行列，让开发商的销售大大受限。
2018年最先传出资金问题的是华夏幸福。4月13日，上交所就永续债、下属子公司引入金融机构等问题，向华夏幸福发出问询函，要求说明该类融资业务的可持续性。目前，华夏幸福已回复上述问题，并澄清了资金链紧张传言。但房地产行业的“缺钱”阴霾，依然笼罩。
“金融持续去杠杆背景下，表外融资、非标融资受到极大限制，开发贷也有上浮了。”月初，深圳一家大型地产商内部人士表示，公司对今年的销售和融资都持谨慎态度。
4月20日，阳光城执行副总裁、CFO吴建斌表示，从自己操盘的角度看，融资成本已经上浮了5%－10%。
最大的住宅开发商碧桂园，也在4月中旬紧急内部发文强调高周转，以应对激烈竞争和成本上浮的局面；未雨绸缪的万科，在2017年底把净负债率降到了8.8%，并公布了350亿融资工具的发行计划。
一些房企已经发生了实实在在的资金危机。3月29日，知名豪宅开发商恒盛地产发布的2017年业绩显示，公司逾期未还的贷款本金及相关利息为人民币47.6亿，同时还有一笔4亿美元的优先票据出现违约，导致到2017年底，还有44.3亿其他借款出现交叉违约。
4月3日，恒盛公告已偿还4亿美元优先票据本金，但利息尚未付清；其他交叉违约的借款也没有和债权人达成相关协议。公告显示，相较于234亿的总借款、177亿的流动借款，恒盛的现金及现金等价物只有20亿，还款比较困难。
缓解房企资金压力
“现在的限制政策短期内不会取消，调控常态化也不会改变。”4月20日，吴建斌表示，未来两年，房地产公司要有足够的资金储备，让自己“过好这个冬”，不然压力是非常大。
他指出，最核心的是现金流管理，包括经营现金流和融资现金流。当融资环境出现了困局，必须要加强内生的管理。
从房企的资产负债表来看，左方为资产方，右方是负债权益方。目前开发贷、并购贷、抵押贷仍然存在，资产如应收款、收租资产、在建工程、商业资产等都可以做ABN、CMBS、ABS，还有商票付款、保理、信托、境外发债等也可以做。
“对房企来讲，正常的销售之外，可以把资产负债表进行分解、证券化，又能带来几百亿资金”，吴建斌表示。
其中，租赁住房资产证券化受政策支持发展迅猛。据统计，去年以来，保利地产、碧桂园等发行的住房租赁证券化产品已超过200亿。
中联基金执行总经理范熙武表示，《通知》是贯彻十九大关于租赁住房的定位、房住不炒、以及建立房地产市场长效机制的政策导向。为租赁住房以及租赁住房证券化做出了一些前瞻性的安排。
范熙武指出，文件具有实操性，就资产的入池标准、支持的领域、监管的协调、相关具体政策、监管部门支持证券化，以及行业自律、合规性等方面的规定都很细致，具有可执行性。文件还提到试点发行房地产信托投资基金（RE⁃ITs），这个表述与类REITs不同，对未来真正的公募REITs落地释放了积极的信号，有望在年内实现公募REITs的破冰。
中国建设银行是集体用地租赁住房证券化的积极支持者。同日，建行有关人士指出，租售同权，推动集体建设用地入市，机构房东可快速提升租赁的收益率，然后通过CMBS、REITs等资产证券化通道回收成本，从而形成商业模式闭环。张晓玲
一家大型房企高管直言，房地产企业经过这么多年增长，很多公司的管理基础还是很差，现在是过冬的时候，要苦练内功，提高周转率，对冲融资成本上升，增强现金流。
资产证券化被视为房企融资的新热土。4月25日，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，进一步明确了住房租赁资产证券化的基本条件，为房企“打开了一扇窗”。
资金危机现端倪
相较于过去三年的“盛世”，2018年的楼市调整来得急速而猛烈。一波接一波的调控不断收紧，更多的地方城市加入限购、限售的行列，让开发商的销售大大受限。
2018年最先传出资金问题的是华夏幸福。4月13日，上交所就永续债、下属子公司引入金融机构等问题，向华夏幸福发出问询函，要求说明该类融资业务的可持续性。目前，华夏幸福已回复上述问题，并澄清了资金链紧张传言。但房地产行业的“缺钱”阴霾，依然笼罩。
“金融持续去杠杆背景下，表外融资、非标融资受到极大限制，开发贷也有上浮了。”月初，深圳一家大型地产商内部人士表示，公司对今年的销售和融资都持谨慎态度。
4月20日，阳光城执行副总裁、CFO吴建斌表示，从自己操盘的角度看，融资成本已经上浮了5%－10%。
最大的住宅开发商碧桂园，也在4月中旬紧急内部发文强调高周转，以应对激烈竞争和成本上浮的局面；未雨绸缪的万科，在2017年底把净负债率降到了8.8%，并公布了350亿融资工具的发行计划。
一些房企已经发生了实实在在的资金危机。3月29日，知名豪宅开发商恒盛地产发布的2017年业绩显示，公司逾期未还的贷款本金及相关利息为人民币47.6亿，同时还有一笔4亿美元的优先票据出现违约，导致到2017年底，还有44.3亿其他借款出现交叉违约。
4月3日，恒盛公告已偿还4亿美元优先票据本金，但利息尚未付清；其他交叉违约的借款也没有和债权人达成相关协议。公告显示，相较于234亿的总借款、177亿的流动借款，恒盛的现金及现金等价物只有20亿，还款比较困难。
缓解房企资金压力
“现在的限制政策短期内不会取消，调控常态化也不会改变。”4月20日，吴建斌表示，未来两年，房地产公司要有足够的资金储备，让自己“过好这个冬”，不然压力是非常大。
他指出，最核心的是现金流管理，包括经营现金流和融资现金流。当融资环境出现了困局，必须要加强内生的管理。
从房企的资产负债表来看，左方为资产方，右方是负债权益方。目前开发贷、并购贷、抵押贷仍然存在，资产如应收款、收租资产、在建工程、商业资产等都可以做ABN、CMBS、ABS，还有商票付款、保理、信托、境外发债等也可以做。
“对房企来讲，正常的销售之外，可以把资产负债表进行分解、证券化，又能带来几百亿资金”，吴建斌表示。
其中，租赁住房资产证券化受政策支持发展迅猛。据统计，去年以来，保利地产、碧桂园等发行的住房租赁证券化产品已超过200亿。
中联基金执行总经理范熙武表示，《通知》是贯彻十九大关于租赁住房的定位、房住不炒、以及建立房地产市场长效机制的政策导向。为租赁住房以及租赁住房证券化做出了一些前瞻性的安排。
范熙武指出，文件具有实操性，就资产的入池标准、支持的领域、监管的协调、相关具体政策、监管部门支持证券化，以及行业自律、合规性等方面的规定都很细致，具有可执行性。文件还提到试点发行房地产信托投资基金（RE⁃ITs），这个表述与类REITs不同，对未来真正的公募REITs落地释放了积极的信号，有望在年内实现公募REITs的破冰。
中国建设银行是集体用地租赁住房证券化的积极支持者。同日，建行有关人士指出，租售同权，推动集体建设用地入市，机构房东可快速提升租赁的收益率，然后通过CMBS、REITs等资产证券化通道回收成本，从而形成商业模式闭环。张晓玲