沉寂已久的深圳楼市，这两天被华润深圳湾瑞府“炸开了锅”：月22日，定位高端豪宅、最低价都超过2000万/套的瑞府开盘，受到购房者追捧。此前，泰禾在北京的四个豪宅推盘，揽金15亿。
　　不光是豪宅，南京、三亚等地也有新盘推出，去化率皆超过去年。2月以来，北京、燕郊等地的二手房市场也有了暖意。
　　这是2019年的大趋势还是短暂的窗口期？
　　“窗口期”抢收
　　“时间点到了，最近市场明显热了。”华南某大型房企的营销总监表示。
　　该营销总监认为，当前正是一个销售窗口期。去年楼市持续低迷，抑制了很多需求，下半年刚需盘减价促销吸引了一波客户；近期入市的客户则以改善型居多，所以很多豪宅趁机推盘。
　　据了解，泰禾、华润、龙湖、合生创展等旗下的多个高端盘也在近期入市了。
　　除此之外，开发商的热情也蔓延到了土地市场。2月25日，在北京，中海、金地接连拿下大兴地块，耗资69亿，溢价率均超过了15%，为近期少见。
　　二手房业主们信心也开始回升。中原地产的调研显示，月份以来，包括北京、上海、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市，都有价格出现波动的苗头，预计3月份会表现得更明显。
　　有分析认为，近期市场趋热是因为，首先近期多个城市房地产调控稍微放松了些，叠加人口和落户政策，效应被放大。
　　其次是限贷微松。克而瑞认为，近期限贷的放松主要集中在房贷利率上，是银行的主观行为。1月首套房贷利率降低0.53%，适量的信贷宽松会刺激楼市成交放大。
　　此外，中原地产认为，最近全国有项目开始宣布涨价，不排除有人为炒作因素。
　　对于这个窗口期，很多开发商已有预判。龙湖集团副总裁胡若翔表示，2019年城市分化会进一步加剧，公司营销会加强市场时机的预判，希望抓住窗口期，强化弹性供货，确保签约规模的增长。
　　楼市触底了吗
　　对于3月份即将出现的“小阳春”，大部分业内人士表示认同。但对于这个暖春是否可持续，却有较大分歧。
　　因为瑞府的认购者众多，投资投机氛围浓重的深圳楼市，神经又被挑拨了。在众多投资客集中的论坛上，热议回暖的声音不绝于耳。似乎全然忘记了此前曾有那么多人2016、2017年买的房子被套牢了。
　　万科董事会主席郁亮表示，行业不少人士期待市场“触底反弹”，这是种惯性思维、牛市思维。2019年，面对高度的不确定性，应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，以现金流为基础，稳住基本盘。
　　“市场并没有回暖，不存在回暖。”深圳房地产中介协会研究总监徐枫也认为，2017年和2018年，基本是深圳楼市的底部成交。目前只能说没有那么冷了，谈真正的“回暖”还为时过早。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮小阳春到底多长，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。
　　郁亮认为，房地产行业从来不能脱离经济大势。经济“L”型走势尚未探底；还有L型的那一横不知道会持续多少年，比如日本已经持续20年，这完全突破了过去的认知。其次，人口形势面临“少子化”挑战。当前，从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万。
　　“不能期待不久后的触底反弹，经济形势不是过了今年、明年就会好转，要做好长期准备。”郁亮表示。张晓玲