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楼市集体反弹？真相是什么
清明时节雨纷纷，楼市却异常燥热。
北上广深杭厦，全国房价最高的六个城市，楼市纷纷一扫低迷之势。无论新房成交量还是二手房成交量，相比于上个月都出现翻倍式增长，一众媒体纷纷欢呼“楼市全面回暖”。
那么，到底谁是真反弹，谁是假炒作？
先看北京。
2019年3月，北京二手房成交量高达1.61万套，创下近10个月以来的新高。这个数字相比作为春节的2月环比增长164%，相比去年同期的3月同比增长44%。在整个一季度，北京二手房成交套数累计增长8%。
环比增长没有多大价值，同比增长44%，可见3月的北京楼市春意盎然。
不过，在成交量大幅扩张的同时，北京二手房价只是微弱反弹2%，相比2017年3月房价仍旧回撤8%，只能说北京楼市企稳，难言大反弹。
与北京弱势企稳相比，上海厦门可以称得上低谷反弹。
3月，上海二手房成交套数高达2.59万套，环比2月增长174%，同比去年3月增长55%。在整个一季度，上海二手房成交量同比增长48%，而二手房价上涨4%左右，量价齐升，上海楼市可以称得上回暖。
与上海相比，厦门则是绝地反弹，成交量相比去年翻了3倍以上。2019年3月，厦门二手房成交量超过4200套，环比2月增长139%，同比去年3月增长360%，一扫2018年的低迷态势。在整个一季度，厦门二手房成交量同比增长317%，在全国各大城市都位居前列。在二手房价方面，厦门3月相比2月上涨了10%，可以称得上正式反弹。
不过，这两个城市房价仍未回到最高点，上海、厦门相比最高点，房价回撤幅度仍旧分别为-16%、18%。
深圳房价走势历来备受关注，与去年同期相比，深圳二手房成交同比下滑19%，整个一季度，深圳二手房成交同比下滑31%，这与北京上海厦门形成鲜明对照。
不过，深圳成交量下滑，房价却未出现大滑坡。从2019年初至今，深圳二手房价只是累计下跌2%，从最高点回撤幅度也仅为-3%。
这就是深圳楼市的特点，回暖谈不上，下行也谈不上，严格来说是市场正在等待变局。
与北京上海厦门的反弹相比，广州仍在高位盘整。
根据中原地产统计的数据，2019年3月，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4712宗，较2月（1611宗）环比大幅回升1.9倍，与去年3月相比，跌幅仍高达30%以上。不过，广州二手房价开始企稳，不改高位盘整态势。去年8月到今年2月，广州二手房价普遍下跌5%-10%，部分区域下跌20%以上。
值得注意的是，2019年4月，广州第一批限售已经到期，2017年正是广州楼市成交的最高峰，当年被限售冰冻的房源量就高达14.5万套，未来随着限售房陆续入市，将会加剧广州楼市的波动。
杭州是摇号之城，最近媒体又在炒作杭州摇号抢房的热潮，但事实如此吗？
先看一手房，一季度杭州新房成交量约为2.28万套，同比去年一季度，下跌超过30%。与楼市低潮期的2018年四季度相比，成交量仍在下滑。
显然，新房成交量大幅下滑背后，正是摇号套利空间不复存在的体现。过去在限价之下，新房与二手房普遍存在几千乃至上万的差价，从而激起摇号抢房的热潮，而如今随着二手房价下跌，套利空间越来越小，摇号抢房的热情自然随之下滑。
再看二手房，2019年3月，杭州二手房成交5300套左右，同比去年下滑2%。整个一季度，杭州二手房成交套数下滑11%，而价格基本上与去年8月持平，楼市处于企稳状态。
与一线城市高位盘整、企稳乃至反弹复苏相比，大部分二线城市仍在大幅调整，至于三四线城市，则普遍步入低迷区间。
可以说，这一轮楼市回暖，只存在部分回调到位的一二线城市，是在货币宽松、楼市松绑预期日益强烈的背景下实现的，与大多数二三四线城市无关。
所以，未来楼市会不会反弹，则要看货币宽松能宽松到何种地步，楼市松绑能松绑到何种程度。
其一，货币宽松还没到大水漫灌的程度。央行对于货币宽松极其克制，前几天网传“4月1日起降准”，央行深夜辟谣，随后致函公安机关，就是明确信号。
显然，这一次稳增长，目前主要依靠大基建、大减税和刺激民营经济来实现，房地产这一重量级武器，暂时还没启用。如果未来经济企稳，房地产被启用的概率还会缩小。
其二，楼市松绑是大概率事件，但不会一窝蜂而至。2019年的楼市目标是稳，既要防范大跌也要避免大涨，不能大起大落是政策底线所在。所以，房价深度调整的城市有望松绑，但楼市开始企稳回暖的一二线城市，基本不会大幅松绑。
其三，不放开限购限贷，如果没有货币之水的支撑，楼市显然难以支撑新一轮大涨。目前的楼市复苏，只是宽松预期之下的复苏，而不是真正大宽松导致的复苏。预期如果不复存在，复苏就难以为继。
其四，楼市分化，一二线企稳，三四线调整。如果没有全国性的货币大宽松，楼市最终要看基本面。一二线城市或将企稳，前期调整越大，回暖力度就越大；前期尚未进行调整的城市，仍旧存在下行风险。
北上广深杭厦，全国房价最高的六个城市，楼市纷纷一扫低迷之势。无论新房成交量还是二手房成交量，相比于上个月都出现翻倍式增长，一众媒体纷纷欢呼“楼市全面回暖”。
那么，到底谁是真反弹，谁是假炒作？
先看北京。
2019年3月，北京二手房成交量高达1.61万套，创下近10个月以来的新高。这个数字相比作为春节的2月环比增长164%，相比去年同期的3月同比增长44%。在整个一季度，北京二手房成交套数累计增长8%。
环比增长没有多大价值，同比增长44%，可见3月的北京楼市春意盎然。
不过，在成交量大幅扩张的同时，北京二手房价只是微弱反弹2%，相比2017年3月房价仍旧回撤8%，只能说北京楼市企稳，难言大反弹。
与北京弱势企稳相比，上海厦门可以称得上低谷反弹。
3月，上海二手房成交套数高达2.59万套，环比2月增长174%，同比去年3月增长55%。在整个一季度，上海二手房成交量同比增长48%，而二手房价上涨4%左右，量价齐升，上海楼市可以称得上回暖。
与上海相比，厦门则是绝地反弹，成交量相比去年翻了3倍以上。2019年3月，厦门二手房成交量超过4200套，环比2月增长139%，同比去年3月增长360%，一扫2018年的低迷态势。在整个一季度，厦门二手房成交量同比增长317%，在全国各大城市都位居前列。在二手房价方面，厦门3月相比2月上涨了10%，可以称得上正式反弹。
不过，这两个城市房价仍未回到最高点，上海、厦门相比最高点，房价回撤幅度仍旧分别为-16%、18%。
深圳房价走势历来备受关注，与去年同期相比，深圳二手房成交同比下滑19%，整个一季度，深圳二手房成交同比下滑31%，这与北京上海厦门形成鲜明对照。
不过，深圳成交量下滑，房价却未出现大滑坡。从2019年初至今，深圳二手房价只是累计下跌2%，从最高点回撤幅度也仅为-3%。
这就是深圳楼市的特点，回暖谈不上，下行也谈不上，严格来说是市场正在等待变局。
与北京上海厦门的反弹相比，广州仍在高位盘整。
根据中原地产统计的数据，2019年3月，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4712宗，较2月（1611宗）环比大幅回升1.9倍，与去年3月相比，跌幅仍高达30%以上。不过，广州二手房价开始企稳，不改高位盘整态势。去年8月到今年2月，广州二手房价普遍下跌5%-10%，部分区域下跌20%以上。
值得注意的是，2019年4月，广州第一批限售已经到期，2017年正是广州楼市成交的最高峰，当年被限售冰冻的房源量就高达14.5万套，未来随着限售房陆续入市，将会加剧广州楼市的波动。
杭州是摇号之城，最近媒体又在炒作杭州摇号抢房的热潮，但事实如此吗？
先看一手房，一季度杭州新房成交量约为2.28万套，同比去年一季度，下跌超过30%。与楼市低潮期的2018年四季度相比，成交量仍在下滑。
显然，新房成交量大幅下滑背后，正是摇号套利空间不复存在的体现。过去在限价之下，新房与二手房普遍存在几千乃至上万的差价，从而激起摇号抢房的热潮，而如今随着二手房价下跌，套利空间越来越小，摇号抢房的热情自然随之下滑。
再看二手房，2019年3月，杭州二手房成交5300套左右，同比去年下滑2%。整个一季度，杭州二手房成交套数下滑11%，而价格基本上与去年8月持平，楼市处于企稳状态。
与一线城市高位盘整、企稳乃至反弹复苏相比，大部分二线城市仍在大幅调整，至于三四线城市，则普遍步入低迷区间。
可以说，这一轮楼市回暖，只存在部分回调到位的一二线城市，是在货币宽松、楼市松绑预期日益强烈的背景下实现的，与大多数二三四线城市无关。
所以，未来楼市会不会反弹，则要看货币宽松能宽松到何种地步，楼市松绑能松绑到何种程度。
其一，货币宽松还没到大水漫灌的程度。央行对于货币宽松极其克制，前几天网传“4月1日起降准”，央行深夜辟谣，随后致函公安机关，就是明确信号。
显然，这一次稳增长，目前主要依靠大基建、大减税和刺激民营经济来实现，房地产这一重量级武器，暂时还没启用。如果未来经济企稳，房地产被启用的概率还会缩小。
其二，楼市松绑是大概率事件，但不会一窝蜂而至。2019年的楼市目标是稳，既要防范大跌也要避免大涨，不能大起大落是政策底线所在。所以，房价深度调整的城市有望松绑，但楼市开始企稳回暖的一二线城市，基本不会大幅松绑。
其三，不放开限购限贷，如果没有货币之水的支撑，楼市显然难以支撑新一轮大涨。目前的楼市复苏，只是宽松预期之下的复苏，而不是真正大宽松导致的复苏。预期如果不复存在，复苏就难以为继。
其四，楼市分化，一二线企稳，三四线调整。如果没有全国性的货币大宽松，楼市最终要看基本面。一二线城市或将企稳，前期调整越大，回暖力度就越大；前期尚未进行调整的城市，仍旧存在下行风险。