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楼市的春天来了吗？
日前，海南省宣布取消本省（除三沙外）落户限制。此项政策出台有何背景，是不是等于海南房地产限购变相放松？放松户籍限制后，潜在的购房需求是否会被释放？
10月25日，海南省政府网站发布海南省人民政府办公厅关于印发《海南省新一轮户籍制度改革方案（试行）》的通知，取消全省（除三沙市外）的落户限制。
大幅降低落户门槛
通知称，除三沙外，基本取消海南落户限制。省内居民，可在有合法稳定住所（含租赁）的城区、建制镇的社区落户。省外居民，只要取得海南省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，就可在有合法稳定住所的城镇社区落户。
对于在落户地点无自有产权住房的居民，则规定一律在合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。而有自有产权住房的居民也可在其自有产权住房以外的合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。
通知称将取消农业户口与非农业户口的性质区分，统一登记为居民户口。同时，要维护农业转移人口的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得以退出“三权”作为迁出户籍的条件，引导其依法自愿有偿转让“三权”，全面推行户籍变动与“三权”脱钩。
通知督促省公安厅要抓紧制定落户的公安机关具体操作办法，并尽早出台实施。省教育厅要进一步加强和规范高中阶段学校的学籍管理，会同相关部门做好防范“高考移民”相关工作。要求省住房城乡建设厅要会同相关部门做好稳定房地产市场工作。
中原地产分析师张大伟认为，相比2016年的文件中，外来在琼务工人员需要打分落户的政策来看，落户新政策更加宽松。
易居研究院副院长杨红旭表示，海南不再以文凭作为落户的约束条件，只要在海南有工作、有社保等均可落户，意味着海南楼市限购政策变相松绑。
房地产大幅降温
长期以来，海南省房地产行业严重依赖外来购房者。2017年开始，海南省开始执行严格的限购政策，并在2018年加码，在社保年限限制下，外来购房者大幅减少。房地产销售同比迅速下降。
受调控影响，过去两年，海南是全国房地产下调幅度最大的地区。
海南省的数据显示，前三季度，房地产开发投资同比下降28.1%；房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。
以海南省最热的三亚地区为例，上半年住宅签约数据显示，在严格的限购政策下，三亚楼市降温明显。2019年上半年，新建商品住宅网签条数2369条，同比减少4403条，减少约六成；二手住宅网签条数851条，同比减少2053条，减少约七成。
海南由于气候优势独特，对外来购房者的吸引力仍然不减。调查显示，在三亚市住建局互动交流板块中，咨询限购政策的问题占了所有互动问题的两成左右，侧面显示三亚房地产市场备受关注。
影响或有限
张大伟认为，从全国房地产市场看，海南过去房地产市场持续的大起大落，对经济产生了不少负面影响。海南能降低房地产市场的依赖度，主要是因为政策严控，建设自贸港同时取消了GDP及投资考核，实现了全域限购。海南作为一个特殊区域，可以说在过去一年的确实现了房住不炒。从房地产调控角度看，尽管近期政策有所放松，但平稳依然是区域房地产调控的主流。
诸葛找房分析师王小嫱表示，海南取消落户限制的政策，主要原因是呼应4月8日发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》提出的继续加大户籍制度改革力度，并非是为促进楼市回暖。
2018年4月，海南在部分地区已出台限购政策的基础上，实施全域限购。内容涵盖：海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
王小嫱认为，取消落户限制不等于限购取消，当拿到海南省户口后，还需严格执行海南省的限购政策，也就是说外省居民通过新规海南落户后，买房还需满足至少一名家庭成员在海南省省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，因此本次落户条件的放开对楼市的发展有促进作用，短期作用不大。
王小嫱表示，因海南省各区域限购政策不一，海口、三亚、琼海可以通过落户方式取得购房资格以及购房条件的放宽，有助于购房需求的释放，促进当地房地产市场回暖。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，未来海南房价稳定工作或会强化。类似政策一出台，预计当地房企和销售机构会趁势涨价，一旦市场过热，未来不排除继续加压调控。
严跃进表示，后续对于土地市场的管控也变得比较重要。房屋交易市场热度容易传导到土地交易市场，对于此类土地交易市场的管控，主要是防范土地囤积和地价虚高上涨等，对于一些违规填海项目也需要继续进行监管。张玉洁
10月25日，海南省政府网站发布海南省人民政府办公厅关于印发《海南省新一轮户籍制度改革方案（试行）》的通知，取消全省（除三沙市外）的落户限制。
大幅降低落户门槛
通知称，除三沙外，基本取消海南落户限制。省内居民，可在有合法稳定住所（含租赁）的城区、建制镇的社区落户。省外居民，只要取得海南省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，就可在有合法稳定住所的城镇社区落户。
对于在落户地点无自有产权住房的居民，则规定一律在合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。而有自有产权住房的居民也可在其自有产权住房以外的合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。
通知称将取消农业户口与非农业户口的性质区分，统一登记为居民户口。同时，要维护农业转移人口的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，不得以退出“三权”作为迁出户籍的条件，引导其依法自愿有偿转让“三权”，全面推行户籍变动与“三权”脱钩。
通知督促省公安厅要抓紧制定落户的公安机关具体操作办法，并尽早出台实施。省教育厅要进一步加强和规范高中阶段学校的学籍管理，会同相关部门做好防范“高考移民”相关工作。要求省住房城乡建设厅要会同相关部门做好稳定房地产市场工作。
中原地产分析师张大伟认为，相比2016年的文件中，外来在琼务工人员需要打分落户的政策来看，落户新政策更加宽松。
易居研究院副院长杨红旭表示，海南不再以文凭作为落户的约束条件，只要在海南有工作、有社保等均可落户，意味着海南楼市限购政策变相松绑。
房地产大幅降温
长期以来，海南省房地产行业严重依赖外来购房者。2017年开始，海南省开始执行严格的限购政策，并在2018年加码，在社保年限限制下，外来购房者大幅减少。房地产销售同比迅速下降。
受调控影响，过去两年，海南是全国房地产下调幅度最大的地区。
海南省的数据显示，前三季度，房地产开发投资同比下降28.1%；房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。
以海南省最热的三亚地区为例，上半年住宅签约数据显示，在严格的限购政策下，三亚楼市降温明显。2019年上半年，新建商品住宅网签条数2369条，同比减少4403条，减少约六成；二手住宅网签条数851条，同比减少2053条，减少约七成。
海南由于气候优势独特，对外来购房者的吸引力仍然不减。调查显示，在三亚市住建局互动交流板块中，咨询限购政策的问题占了所有互动问题的两成左右，侧面显示三亚房地产市场备受关注。
影响或有限
张大伟认为，从全国房地产市场看，海南过去房地产市场持续的大起大落，对经济产生了不少负面影响。海南能降低房地产市场的依赖度，主要是因为政策严控，建设自贸港同时取消了GDP及投资考核，实现了全域限购。海南作为一个特殊区域，可以说在过去一年的确实现了房住不炒。从房地产调控角度看，尽管近期政策有所放松，但平稳依然是区域房地产调控的主流。
诸葛找房分析师王小嫱表示，海南取消落户限制的政策，主要原因是呼应4月8日发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》提出的继续加大户籍制度改革力度，并非是为促进楼市回暖。
2018年4月，海南在部分地区已出台限购政策的基础上，实施全域限购。内容涵盖：海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
王小嫱认为，取消落户限制不等于限购取消，当拿到海南省户口后，还需严格执行海南省的限购政策，也就是说外省居民通过新规海南落户后，买房还需满足至少一名家庭成员在海南省省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，因此本次落户条件的放开对楼市的发展有促进作用，短期作用不大。
王小嫱表示，因海南省各区域限购政策不一，海口、三亚、琼海可以通过落户方式取得购房资格以及购房条件的放宽，有助于购房需求的释放，促进当地房地产市场回暖。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，未来海南房价稳定工作或会强化。类似政策一出台，预计当地房企和销售机构会趁势涨价，一旦市场过热，未来不排除继续加压调控。
严跃进表示，后续对于土地市场的管控也变得比较重要。房屋交易市场热度容易传导到土地交易市场，对于此类土地交易市场的管控，主要是防范土地囤积和地价虚高上涨等，对于一些违规填海项目也需要继续进行监管。张玉洁